Anny LHOIR et Sophie KEBERS, notaires associés, SC Sprl, Jemappes
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Une évolution marquante pour un notariat toujours plus accessible !
Il est désormais possible de conclure un acte notarié par vidéoconférence. Quiconque veut acheter une propriété, créer une entreprise ou régler une succession ne doit plus se rendre chez le notaire de l’autre partie. L'acte par vidéoconférence prouve que les notaires belges jouent la carte numérique et offrent des solutions qui font gagner du temps au client.
Dans sa transformation digitale, le notariat a opté pour une solution de connectivité professionnelle en mettant en place un Réseau Notarial Sécurisé (RNS). Il s’agit d’un réseau privé, sécurisé et performant qui relie les études notariales, permettant ainsi de lutter contre la cybercriminalité. Le réseau sécurise la communication entre notaires, l’échange de données avec les instances officielles et avec Fednot. Il offre également des services complémentaires comme la vidéoconférence. Cette nouvelle technologie permet, à distance, de discuter de l’acte avec le confrère et ses clients, de participer à sa lecture, faire des modifications sans se déplacer et de la signer à distance. Cela représente un gain de temps considérable et une économie de déplacement. Les notaires se veulent acteurs d’une logique évolutive qui met l’accent sur l’aspect écologique ; La vidéoconférence en représente le premier pas.
Philippe Bosseler, Président Fednot : « Les notaires doivent en permanence veiller et participer à faire évoluer la sécurité juridique sur le plan informatique et numérique. Avec l’aide de leur notaire, les citoyens doivent pouvoir bénéficier de toutes les garanties juridiques dans le monde numérique. »
Comment ça marche ?
Depuis peu, la loi Pot-pourri V a encadré la passation d’un acte à distance : Celui-ci peut être reçu à distance par voie de vidéoconférence, devant deux notaires ou plus, à condition que toutes les parties soient d’accord de procéder ainsi. Ainsi, les parties et personnes intervenantes non présentes auprès du notaire qui conserve l’acte original, sont représentées avec une procuration lors de la signature de l'acte. S’il s’agit d’un contrat d’achat, c’est généralement le notaire de l’acheteur qui conserve l’acte original.
Le titulaire de la procuration est une personne présente en l’étude du notaire détenteur de l’acte original, par exemple un collaborateur. Dans la mesure où cette procuration doit être authentique, la loi prévoit que la procuration servant à la passation d’un acte soit enregistrée gratuitement à distance et exempte de droit d’écriture. Cette gratuité de la procuration est également une nouveauté encadrée par la loi.
Les parties doivent également faire en sorte que tous les documents à remettre sous forme originale (Dans le cas d’un achat : CPE, certificat de contrôle de l’installation électrique dossier d’intervention ultérieure, acte de base, PEB, etc.) et au moins une clé soient remis au préalable (cinq jours ouvrés avant la passation de l’acte) par poste ou en personne au détenteur de la minute.
En raison des limitations techniques, seules deux études peuvent être reliées l’une à l’autre par l’intermédiaire du réseau sécurisé. Tant le détenteur de la minute, que le notaire intervenant à distance doivent être présents tout au long de la visioconférence.
Le détenteur de la minute peut alors initier le processus et lancer l’appel en vidéoconférence à l’heure de la passation de l’acte ; celui-ci sera parcouru à l’écran pendant la visioconférence. Toutes les parties et tous les notaires intervenants peuvent poser des questions et formuler des remarques. Lors de la visioconférence également, des modifications pourront encore être apportées pendant la passation de l’acte, directement par voie électronique à l’écran, afin que tout le monde puisse les suivre, avant d’imprimer (à nouveau) le projet d’acte avant la signature.
Lorsqu’un acte est passé en présence physique de toutes les parties, la faculté d’entendre et de voir sont des éléments essentiels et doivent être garantis. La visioconférence permet également cela au travers de la technologie : les parties et les notaires se voient et s’entendent par l’intermédiaire de l’écran et du haut-parleur, ce qui participe à maintenir une relation humaine et un échange riche.
Philippe Bosseler : « après le lancement de Biddit, la vente immobilière online, le notariat participe à nouveau à la transition numérique de la société. Grâce à la passation d’un acte à distance, les notaires oeuvrent à une meilleure accessibilité de leurs services vers les citoyens. Cette technologie se déploie largement dans le notariat. Elle est une des premières étapes concrètes pour le notariat dans la participation à une conscientisation environnementale et durable. Cette approche a pour objectif de réduire les trajets des parties concernées leur permettant ainsi de dégager du temps pour se concentrer plus longuement avec le notaire sur les points essentiels de leurs opérations. »
Source: Fednot
5 choses qui rendent la SRL vraiment intéressante
13 mai 2019
La toute nouvelle SRL (Société à Responsabilité Limitée), remplaçante flexible de l’ancienne SPRL, fournit aux entrepreneurs bon nombre de possibilités grâce à une plus grande marge de manœuvre pour façonner les statuts de cette société. La SRL devient par conséquent la forme de société de base pour les petites et moyennes entreprises : une société qui peut être totalement constituée sur mesure.
1/ Plus de capital minimum
Les jeunes entrepreneurs devaient auparavant mettre sur la table un capital minimum de 18.550 euros pour constituer leur SPRL. Une obligation valable pour chaque SPRL, alors qu’une entreprise n’était naturellement pas l’autre. Certains entrepreneurs ont en effet besoin d’investissements moins importants pour se lancer. Songez à un bureau de consultants IT, aux fournisseurs de logiciels ou à d’autres bureaux de services : les règles ont donc été adaptées.
Les jeunes entrepreneurs qui souhaitent constituer une SRL ne doivent plus tenir compte d’un capital minimum de départ. Ils doivent cependant prévoir un patrimoine propre suffisant en accord avec leurs plans d’entreprise. Pour prouver que l’entreprise démarre avec suffisamment de moyens concrets, la constitution va toujours de pair avec un plan financier.
2/ Travail et savoir-faire en échange d’actions
Tout n’est pas question d’argent. Il en va de même pour le nouveau droit des sociétés. Pour recevoir des actions, les fondateurs doivent effectuer ce qu'on appelle un apport. Auparavant, on pouvait apporter soit de l’argent, soit des biens. Grâce à la nouvelle SRL, on peut toutefois aussi bien apporter du travail et/ou du savoir-faire en échange d’actions.
De tels apports ne peuvent bien entendu pas jouer en défaveur des actionnaires. C’est pourquoi un réviseur veille à ce que les apports « en nature » de travail ou de savoir-faire soient dûment évalués.
Quid si l’un des fondateurs tombe malade durant une longue période et qu’il ne peut plus travailler dans la SRL ? Les droits liés à ses actions sont dès lors également suspendus temporairement.
2/ « Limitée » ... sauf si on ne le souhaite pas
La nouvelle SRL est flexible et fournit beaucoup plus de liberté aux fondateurs pour adapter leurs statuts à leurs besoins et souhaits. La procédure d’approbation pour céder des actions de la SPRL est maintenue, mais les fondateurs d’une SRL peuvent tout simplement ignorer cette procédure. Les statuts peuvent donc déterminer que les actions sont librement cessibles.
4/ Droits de vote « à la carte »
Un des aspects les plus importants pour une entreprise est le droit de vote lié aux actions. La nouvelle SRL donne également plus de liberté à cet égard. Les fondateurs peuvent déterminer dans les statuts que certaines actions n’ont aucun droit de vote, que d’autres ont un seul droit de vote et que d’autres encore ont plus de droits de vote. Ainsi, une SRL peut être établie totalement sur mesure, au moyen de différentes « sortes » d’actions.
Bonne nouvelle pour les entrepreneurs qui souhaitent répartir des actions parmi leurs enfants dans le cadre de la planification successorale. Grâce à la nouvelle règlementation, un chef d’entreprise peut donner « une partie du gâteau » à ses enfants, sans obligatoirement en perdre le contrôle. Les droits de vote peuvent être dissociés de la valeur des actions.
5/ Un seul fondateur suffit
Un seul actionnaire suffit désormais pour fonder une SRL. Le fondateur d’une SRL peut choisir de gérer la société seul ou à plusieurs. Ainsi, l’organe d’administration peut prendre la forme d’un ou plusieurs administrateurs, qui constituent un collège ou non. Le(s) administrateur(s) de la SRL peut/peuvent donc développer un système d’administration qui s’accorde totalement aux besoins de la société et à ceux des personnes concernées.
La nouvelle SRL offre de nouvelles possibilités tant aux jeunes entrepreneurs qu’aux non-starters. Ne laissez passer aucune opportunité... Informez-vous auprès d’une étude notariale en vue d’adapter vos statuts.
Un nouveau guide pratique pour les (futurs) copropriétaires
9 mai 2019
Acheter un jour son logement : le rêve de nombreux Belges, qui se concrétise souvent par l’achat d’un bien en appartement et donc, en copropriété. Vivre en copropriété implique de partager des parties communes (ascenseurs, chaudières, jardins…) et de composer avec d’autres personnes. Quelles sont les questions à se poser avant de signer un compromis de vente ? Comment répartir les charges et travaux à réaliser ? Que faire en cas de vente ? Un nouveau guide de la Fondation Roi Baudouin et la Fédération du Notariat (Fednot) aide les (futurs) copropriétaires à y voir plus clair.
En Belgique, les immeubles à appartements et buildings représentent, en 2018, plus de 1.400.000 logements et concernent près de 4 millions de citoyens. En raison de l’urbanisation et de la concentration urbaine, les copropriétés seront amenées à se multiplier dans les prochaines années. De nouvelles formes d’habitats groupés voient en outre le jour, comme les ‘logements kangourou’ (une personne âgée et une famille occupent une même maison et partagent certains services) ou les copropriétés avec des voitures/vélos communs et des services collectifs (de garderie, nettoyage…).
Si l’aspect collectif peut être vu comme l’occasion d’échanges et de partages, la vie en copropriété (avec d’autres habitants, des commerces ou des bureaux) n’est pas toujours aussi simple qu’on le pense. La gestion d’un immeuble avec des personnes que l’on n’a pas choisies peut être source de difficultés. Les charges et les travaux à réaliser ne sont pas toujours faciles à évaluer, et une série de réglementations et de mises aux normes viennent encore compliquer la situation. Pour éviter les problèmes, il convient de s’impliquer, connaître certaines règles et se poser les bonnes questions au bon moment.
Basé sur la dernière réforme de la loi sur la copropriété - entrée en vigueur début 2019, le nouveau guide de la Fondation Roi Baudouin et de la Fédération du Notariat (Fednot), fournit une information de première ligne aux (futurs) copropriétaires. Le guide, rédigé avec le concours du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires, apporte des réponses à des questions concrètes et variées : que faut-il savoir avant d’entrer en copropriété ? Un règlement d’intérieur est-il obligatoire ? Que faire en cas de désaccord avec les décisions de l’assemblée générale? Comment limiter les dépenses liées aux charges ? Comment financer les travaux communs ? ... Le lecteur y trouvera aussi des conseils, astuces et références pour en savoir plus. Un outil d’aide et de réflexion utile à bien des égards.
Collaboration entre la Fondation Roi Baudouin et la Fédération du Notariat
Le "Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires" s’inscrit dans la série d’ouvrages publiés conjointement par la Fondation Roi Baudouin et la Fédération du Notariat (Fednot). Il peut être téléchargé gratuitement sur notaire.be ou sur celui de la Fondation Roi Baudouin. Il peut aussi être commandé gratuitement (ainsi que d’autres guides pratiques) sur www.kbs-frb.be.
